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Un logement décent est un logement entretenu.

02/06/2015

 

 

Dans un logement des travaux peuvent intervenir à tout moment (entrée dans les lieux, pendant la durée du bail, à la sortie). Le Bailleur et le Locataire doivent se répartir les travaux. Mais qu’elles sont les limites pour éviter les querelles ? 

 

      I.        A l’entrée dans les lieux :

 

Selon le Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 le propriétaire à l’obligation de délivrer un logement décent, en bon état d’usage et de réparations. Les équipements mentionnés au contrat doivent être également en bon état d’usage.

Dès votre arrivée dans les lieux vous avez repéré une réparation locative, le mécanisme WC est hors d’usage, par exemple. Vous êtes en droit de demander au Bailleur les réparations nécessaires.

Si lors de la signature du contrat de location votre propriétaire vous promet des travaux, il faut que cela fasse l’objet d’une clause pour travaux mentionnée dans le contrat de location, ou – à défaut – sur l’Etat des Lieux d’entrée. Ainsi, vous serez couvert si le propriétaire ne tient pas sa promesse.

Cela est la même chose, si vous proposez à votre Bailleur de repeindre les murs du logement moyennant une remise de loyer. Cela doit être inscrit dans le contrat de location. De ce fait, si la réfection des peintures n’a pas été réalisée par le Locataire, le Bailleur peut déduire le montant de remise accordé lors de la restitution du dépôt de garantie.

 

    II.        Pendant la durée du bail :

 

En matière de répartition des travaux entre le Bailleur et le Locataire, la règle est simple : Le Bailleur doit faire les gros travaux et le Locataire l’entretien.

 

A.   Les travaux à la charge du Bailleur :

 

Selon l’article 1755 du Code Civil, « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des Locataires quand elles sont occasionnées par vétusté ou force majeur.

Aussi, le Bailleur devra réparer les dégâts occasionnés par des intempéries, la vétusté et faire les gros travaux (réhabilitation complète d’un logement par exemple.)

En cas de vétusté, aucune base de calcul n’est mise en place. Cependant, on considère vétuste les :

  •  Peintures et tapisseries de plus de 10 ans.
  •  Moquettes de plus de 7 ans
  •  Eléments d’équipement (plaque de cuisson) de plus de 5 ans.

La loi Alur prévoit une grille de vétusté. Cette grille permettra d'évaluer la quote-part imputable à la vétusté restant à charge du Bailleur dans les travaux de remise en état du logement, et celle imputable au Locataire. Le jour de la rédaction de cet article, cette loi n’est pas encore appliquée.

 

B.   Exécution des travaux par le Bailleur :

 

Lors de l’exécution des travaux le Locataire doit laisser accès son logement durant les jours ouvrés et aux heures ouvrables. Il ne vous est pas autorisé de dire à votre Bailleur : « Je travaille ! Je peux vous donner accès à mon logement après 18h00. »

Il se peut que des travaux doivent être réalisés en urgence (fuite sur une canalisation par exemple). Il s’agit de travaux qui ne peuvent être remis à plus tard. Dans ce cas là, l’article 1724 du Code Civil mentionne que le Locataire doit en subir les conséquences durant la réalisation des travaux d’une partie de la chose louée.

Si les travaux durent plus de 21 jours, une réduction de loyer doit être faite en proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le Locataire aura été privé.

Lorsque le logement devient inhabitable durant les travaux, le Locataire doit être relogé aux frais du Bailleur. De plus le Locataire - à cette occasion - peut résilier le bail, si il le souhaite.

Bien entendu, aucun désordre, quel qu’en soit la nature, ne dispensera le Locataire de régler son loyer. Ne commettez pas cette erreur ! Un article de blog sera rédigé prochainement sur ce sujet.

 

C.   Les travaux à la charge du Locataire :

 

L’entretien courant du logement par le Locataire est règlementé par le Décret n°87-712 du 26 août 1987. Ce document doit être annexé à votre contrat de location.

La définition de la notion « Entretien Courant et Réparations Locatives » est :

« Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. »

Un logement qui n’est pas entretenu engendre de grosses réparations. Ces grosses réparations, normalement à la charge du Bailleur, peuvent être facturées au Locataire qui n’aurait pas prit soin de son logement.

Par exemple, à votre entrée dans les lieux, votre plan de travail en bois vernis est en bon état. Durant votre location, vous n’avez pas épargné le plan de travail en laissant de l’eau dessus, du café, etc. … Et le vernis est hors d’usage après une utilisation d’une seule année. La remise à neuf ou le remplacement du plan de travail sera à votre charge.

 

D.   Exécution des travaux par le Locataire :

 

Tous travaux d’entretien et d’amélioration peuvent être exécutés par le Locataire sans accord ou demande préalable au Bailleur : rafraichissement des peintures (ton blanc ou très claire), pose d’étagères, etc. …

Cependant, les travaux de transformation de la chose louée devront faire l’objet d’une demande écrite au Bailleur. Sans l’accord écrit du propriétaire vous ne pouvez pas réaliser ces travaux : Abattement d’une cloison, enlever la baignoire pour y installer une douche, etc. …

 

   III.        A la sortie des lieux :

 

A la fin du bail, le Locataire doit réparer les dégradations survenues pendant la durée du bail. Si des réparations locatives sont notées dans l’état des lieux de sortie, le Bailleur aura la possibilité de déduire du dépôt de garantie les réparations locatives ou l’entretien non réalisés par le Locataire.

Quant aux travaux de remise à neuf ou de réhabilitation du logement, ils ne sont pas déduits du dépôt de garantie.

 

 

Astuces d’expert :

  • Si, pour les travaux nécessaires, vous n’avez pas la possibilité de donner vous-même accès au logement, demandez à un proche de le faire pour vous (amis, famille, voisins, gardiens …)
  • Tout « arrangement » entre le Bailleur et le Locataire doit être mentionné dans le contrat de location, ou sur un document clair et précis signé par le Locataire et par le Bailleur.
  • Prévenir le Bailleur, sans attendre en cas de travaux à prévoir.
  • En cas de doute sur la prise en charge des travaux, interrogez votre Bailleur.
  • Entretenez régulièrement votre logement afin d’éviter d’aggraver les dégâts et d’engendrer un litige avec votre Bailleur.

 

 

Vous rencontrez des difficultés à faire réaliser des travaux par votre propriétaire ou par votre Locataire ? Demandez-nous conseil !

Vous avez été victime de difficultés ? - Faites-nous partager votre expérience !

Cet article vous a été utile ? – N’hésitez pas à nous le faire savoir !





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